每年香港有數以千計的業主突然收到一封印有「屋宇署」字樣的信件，內容要求在指定限期內完成強制驗窗。許多業主第一反應是疑惑：這封屋宇署通知是否真實？需要支付多少費用？不遵從會有什麼後果？根據屋宇署公開數據，香港現有超過42,000幢樓齡達10年或以上的私人樓宇需要定期接受強制驗窗，涉及業主數量龐大。本文以實際操作經驗為基礎，逐步拆解收到驗窗通知後的正確應對方式，幫助業主避免罰款、避免被不良承辦商過度收費，並確保窗戶安全合規。
目錄
快速重點摘要
| 關鍵重點 | 說明 |
|---|---|
| 驗窗通知具法律效力 | 根據《建築物條例》第123章，業主必須在規定限期內完成驗窗，否則可被檢控並罰款。 |
| 只有持牌人員方可執行 | 執行驗窗的人員必須是屋宇署認可的合資格人士，普通工人或未登記公司不符合要求。 |
| 限期通常為60天 | 大多數驗窗法定通知要求業主在60天內完成驗窗並提交報告，部分情況可申請延期。 |
| 維修並非一定必要 | 驗窗後如窗戶狀況良好，無需強制維修；只有發現安全問題才需要進行相應工程。 |
| 索取電腦化報告是保障 | 正規承辦商應提供詳細的電腦化驗窗報告，清楚列明每扇窗的狀況。 |
| 集體處理可降低成本 | 同棟大廈業主集體委託同一承辦商，通常可爭取更合理的整體報價，分攤行政成本。 |
| 切勿忽視通知 | 忽視屋宇署通知可導致最高罰款50,000港元，並每日額外罰款，必須認真對待。 |
什麼是強制驗窗計劃
強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，簡稱MWIS）由屋宇署於2012年正式推行，依據《建築物條例》第123章授權執行。計劃針對樓齡達10年或以上的私人樓宇，要求業主每5年進行一次窗戶安全檢查。計劃的出發點是應對香港多宗窗戶墮落造成傷亡的意外，以系統性方式強制提升全港樓宇窗戶安全水平。
根據屋宇署的執行安排，署方每年向特定樓宇發出驗窗通知，業主收到通知後必須委託認可人士或承辦商完成檢查，並將結果報告提交署方存檔。整個計劃涉及的窗戶類型包括鋁窗、鋼窗、木窗等各類外窗，只要屬於私人樓宇的外牆窗戶均受規管。
值得注意的是，強制驗窗計劃與強制驗樓計劃是兩個獨立的計劃，部分業主會混淆兩者。驗窗計劃專門針對窗戶，由持牌驗窗承辦商或認可人士執行；驗樓計劃則針對整幢樓宇的外牆及公用地方結構，由授權人士負責。業主收到的通知信件上會清楚列明所屬計劃，請仔細核對。
驗窗通知的法律效力與限期
許多業主第一次收到屋宇署通知時，誤以為這只是一封提醒信，可以拖延處理。這是一個代價高昂的誤解。根據《建築物條例》第123章，屋宇署發出的驗窗通知是具有法律效力的法定命令，業主有責任在指定限期內完成驗窗並提交報告。
一般而言，法定通知給予業主約60天的時間完成驗窗工作。如業主因特殊原因未能在限期內完成，可向屋宇署申請延期，但必須在原定限期屆滿前提出申請，並提供合理理由。實際操作中，若業主已委託承辦商並能提供相關合約或委任書，申請延期的成功率會較高。
忽視通知或超時未完成驗窗的後果相當嚴重。根據現行法例，違規業主可被檢控，一經定罪最高可被罰款50,000港元，並每日額外罰款2,000港元直至完成驗窗為止。此外，屋宇署亦可委派承辦商代為進行驗窗及維修，費用由業主承擔，往往比自行委託的費用高出數倍。
「業主必須明白，屋宇署的驗窗通知不是建議，而是法律命令。延誤處理只會令問題複雜化，最終付出更高代價。」– 執行原則
收到通知後的七個應對步驟
收到屋宇署驗窗通知後，正確的應對程序可以幫助業主在合理費用範圍內順利完成合規要求。以下是按實際操作經驗整理的七個步驟，每一步都有其具體作用，不應跳過。
第一步：確認通知真實性與涵蓋範圍
首先核對通知信件上的樓宇地址、通知編號及限期日期。正式的屋宇署通知會列明具體的法定條款引用，並附有聯絡資料供查詢。業主可致電屋宇署熱線1823核實通知的真實性，避免受騙於冒充屋宇署的詐騙信件。
確認通知屬實後，查清通知涵蓋的是整幢大廈所有單位的窗戶，還是僅針對個別單位。若屬整幢大廈通知，業主立案法團或管理公司通常會統籌集體處理，個別業主應與管委會聯絡，了解集體安排。
第二步：了解自己的窗戶數量與類型
在聯絡承辦商報價前，業主應先自行盤點單位內的外窗數量及類型，包括鋁窗、趟窗、鐵窗等。窗戶數量直接影響驗窗費用，提前了解可避免報價時被誤導。同時留意窗戶的明顯狀況，例如是否有生鏽、鬆動或滲水跡象，方便與承辦商溝通。
第三步：向持牌承辦商索取報價
市場上驗窗承辦商質素參差，索取報價是保護自身利益的基本做法。比較報價時，除了總價外，還要確認報價是否包含提交屋宇署報告的服務，以及是否採用電腦化報告系統。選擇時應優先考慮持牌資格、服務透明度及口碑，而非單純以最低價為標準。
第四步：核實承辦商的認可資格
根據強制驗窗計劃規定，執行驗窗的人員必須是屋宇署認可的合資格人士。業主可在屋宇署網站上查閱認可人士及承辦商名冊，核實所委託的公司是否在冊。委託不具資格的承辦商完成的驗窗報告不被屋宇署接受，業主等於白費金錢且仍未完成法定要求。
第五步：簽訂書面合約並確認服務範圍
正式委託前務必簽訂書面合約，清楚列明服務範圍、費用、完工日期及提交報告的安排。合約應明確說明驗窗費用與維修費用是否分開計算，以及維修工程的收費標準。口頭承諾在糾紛時難以舉證，書面合約是業主的重要保障。
第六步：配合承辦商安排上門檢查
驗窗人員到訪時，業主或代表應在場，全程了解檢查過程。合資格的驗窗人員會對每扇窗進行系統性檢查，包括窗框、窗鉸、窗鎖及防墮裝置等部件。業主應主動詢問每扇窗的檢查結果，以及是否有需要維修的項目。
第七步：確認報告提交及取得完成證明
驗窗及維修（如需要）完成後，承辦商應負責將報告提交至屋宇署。業主應索取提交確認文件或收據，並自行保存一份完整的驗窗報告副本，作為日後查閱及下次驗窗的參考紀錄。
如何選擇合資格驗窗承辦商
選擇驗窗承辦商是整個應對過程中最關鍵的一環。市場上不乏以低價吸引業主、然後在驗窗後誇大問題進行不必要維修的不良商人。實際操作中，辨別合資格承辦商有幾個可靠的方法。
查閱屋宇署認可名冊
屋宇署在其官方網站上維護一份認可承辦商名冊，列明所有獲授權執行強制驗窗的公司及人員。業主在委託前應先核對名冊，確保所選公司具備合法資格。這是最基本的核實步驟，卻有相當比例的業主忽略了這一點。
核實資格後，進一步查閱公司的營業年期及過往服務記錄。口碑良好的承辦商通常在業主討論區、鄰里群組或物業管理公司中有正面的推薦記錄。EJW窗安妥背靠母公司Easy Job Solution Engineering Limited，具備多年鋁窗工程經驗，提供的驗窗服務涵蓋詳細檢查協議及電腦化報告，是業主篩選承辦商時的重要參考標準。
判斷報告質素是否達標
合資格承辦商應能提供電腦化驗窗報告，詳細記錄每扇窗的檢查結果、窗戶編號、狀況評級及建議。以圖表形式呈現的報告比手寫記錄更易核查，提交屋宇署的格式也更為規範。如果承辦商只提供一份籠統的總結報告而沒有逐窗記錄，業主應要求補充資料或考慮更換承辦商。
小貼士: 要求承辦商提供過往客戶的驗窗報告樣本（可遮去個人資料），對比報告的詳細程度及格式規範，是快速判斷承辦商專業水平的有效方法。
警惕「免費驗窗」陷阱
部分承辦商以「免費驗窗」作招徠，實際上是以低門檻吸引業主，再在驗窗後誇大窗戶問題，強推高價維修工程。正規的驗窗工作需要時間、設備及專業知識，合理的市場收費應反映這些成本。業主對「免費」或異常低廉的報價應保持警覺，詳細查閱合約中的維修條款及收費安排。
驗窗費用與常見收費陷阱
驗窗費用因樓宇規模、窗戶數量及承辦商而異，業主在沒有市場參考的情況下很容易被高收費。根據市場行情，一般私人住宅單位的驗窗費用（不含維修）通常介於數百至一千多港元，具體視乎窗戶數量及類型而定。
維修費用則需視乎實際發現的問題而定。常見的維修項目包括更換窗鉸、窗鎖、防墮裝置及密封條等，費用相對可控。若需要更換整扇窗或進行防水工程，費用則會顯著提高。業主應要求承辦商在維修前提供書面報價，並說明每項維修的必要性，拒絕接受口頭說明後立即施工的安排。
常見的收費陷阱包括：在合約中加入含糊的「額外工程費」條款、誇大窗戶損毀程度以推銷不必要的全窗更換、在業主不在場時自行更換零件後才告知費用，以及以「屋宇署要求」為由施壓業主立即批准維修。EJW窗安妥的服務原則是只向業主收取必要維修的費用，並在驗窗報告中清楚標明哪些問題需要即時處理，哪些屬於可定期觀察的輕微損耗，這種透明度是業主選擇承辦商時應重點評估的標準。
小貼士: 若承辦商在驗窗當天即要求業主簽署維修授權書並立即動工，業主有權要求暫停，取得書面維修建議後再作決定。合資格的承辦商不會以限期緊迫為由強迫業主即場簽署維修合約。
驗窗報告與維修工程詳解
驗窗報告是整個EJW強制驗窗程序的核心文件。一份合規的驗窗報告應包含以下內容：樓宇地址及單位編號、檢查日期、合資格人士的簽名及登記號碼，以及建議維修事項（如有）。
維修工程的優先順序
驗窗報告中通常會將窗戶狀況分為不同等級，例如「即時危險」、「需要維修」及「狀況良好」等類別。「即時危險」級別的窗戶必須優先處理，業主不應拖延。「需要維修」級別的窗戶則應在合理時間內安排維修，並在提交屋宇署報告時一併說明維修計劃。
常見的維修工程包括：更換老化或損壞的窗鉸及窗鎖、安裝或更換防墮裝置、修補窗框滲水及密封膠老化問題，以及更換嚴重損毀的鋁窗零件。若窗框本身出現嚴重變形或腐蝕，才需要考慮整窗更換。業主應了解不同維修方案的差異，不要輕易接受「全窗更換是唯一方案」的說法，除非問題確實嚴重至無法局部修復。
提交報告後的後續跟進
承辦商提交報告後，屋宇署會在系統中更新相關樓宇的驗窗記錄。業主可要求承辦商提供提交確認編號，並在屋宇署系統中核實記錄已更新。若5年後再次收到驗窗通知，上次的驗窗記錄將成為基準，有助於追蹤窗戶狀況的變化。
不同類型驗窗方案比較
業主在選擇驗窗安排時，面臨幾種主要方案：自行委託個別承辦商、透過業主立案法團集體安排，或委託物業管理公司統籌。每種方案各有優缺點，適合不同情況的業主。以下比較表有助業主根據自身情況作出合適選擇。
| 比較項目 | 個別業主自行委託 | 業主立案法團集體安排 | 物業管理公司統籌 |
|---|---|---|---|
| 費用控制 | 較高，缺乏議價能力 | 較低，集體議價效果明顯 | 中等，視乎管理公司是否有利益關係 |
| 承辦商選擇 | 業主自主選擇，靈活度高 | 由法團決定，個別業主參與度較低 | 由管理公司決定，業主選擇權有限 |
| 行政負擔 | 全由業主自行處理，較繁瑣 | 法團負責統籌，業主只需配合 | 管理公司處理大部分行政事務 |
| 報告透明度 | 直接與承辦商溝通，透明度高 | 視乎法團的監督能力 | 需主動索取個別單位報告 |
| 適合情況 | 大廈無法團或管理公司的獨立樓宇 | 已成立法團且凝聚力強的大型屋苑 | 由管理公司全面管理的大型屋苑 |
實際操作中，集體安排通常對業主最為有利，既能壓低費用，又能確保承辦商的服務質素受到集體監督。但前提是業主立案法團或管理公司在選擇承辦商時保持透明，並讓業主有機會審閱合約條款。若業主對集體安排的承辦商有疑慮，可要求查閱該承辦商的屋宇署認可資格及保險文件。
常見問題
收到驗窗通知後多久內必須完成？
一般情況下，屋宇署給予業主約60天的時間完成驗窗並提交報告。若因特殊原因未能在限期內完成，業主必須在限期屆滿前向屋宇署申請延期，並提供合理理由及已委託承辦商的證明文件。屆時申請有機會獲批，但並非必然，業主不應假設可以自動獲得延期。
租戶還是業主負責安排驗窗？
根據《建築物條例》，驗窗的法律責任由業主承擔，與租戶是否居住在單位內無關。即使單位由租戶使用，業主亦有責任安排合資格人士進行驗窗。業主可與租戶協商安排入屋時間，但不能將驗窗責任轉嫁予租戶。
驗窗後發現不需要維修，是否需要支付任何費用？
是的，即使驗窗結果顯示所有窗戶狀況良好，無需維修，業主仍需支付驗窗服務費用。驗窗費用是支付合資格人員進行專業檢查及提交報告的費用，與是否需要維修無關。這也是業主應事先了解報價結構、確保驗窗費用與維修費用分開計算的原因。
驗窗通知是否只適用於私人樓宇？公屋業主是否受影響？
強制驗窗計劃主要針對樓齡達10年或以上的私人樓宇，公共屋邨由房屋署負責管理及維修，一般不受同一計劃規管。但若業主購買了居屋或其他公私混合性質的單位，則視乎具體情況而定，建議向屋宇署查詢所屬樓宇的適用法規。
驗窗報告由承辦商提交還是業主自行提交？
正規安排下，驗窗報告由合資格人士或其所屬的承辦商代為提交至屋宇署，業主無需自行遞交。但業主應確認承辦商已完成提交，並索取提交確認文件。部分承辦商會在完成提交後向業主提供屋宇署的確認編號，業主可憑此核實記錄。
舊式鋼窗是否同樣受強制驗窗計劃規管？
是的，強制驗窗計劃涵蓋鋁窗、鋼窗等各類型外窗。鋼窗因材質容易生鏽及老化，往往比鋁窗更容易出現安全問題，驗窗時需要更仔細的檢查。部分舊式鋼窗在維修後仍難以達到安全標準，可能需要更換為鋁窗，業主應預早了解相關費用及工程安排。
