2026香港滲水調查新程序：紅外線熱成像與電子濕度儀如何協助找出滲水源頭？
牆身出現水漬、油漆起泡、批盪變色，甚至在雨後傳出霉味，很多香港業主第一時間都會懷疑「是否樓上漏水」或「是否鋁窗滲水」。但同一個表面現象，可以來自供水喉管、排水管、浴室防水層、外牆裂縫、窗框接縫，以至室內冷凝等不同原因。未確定源頭便直接施工，不但可能無法解決問題，亦可能掩蓋原本有助判斷水路的跡象。
由2026年7月16日起，食物環境衞生署與屋宇署組成的聯合辦事處，全面實施調查私人樓宇滲水的新程序。新程序在第一階段加入紅外線熱成像分析，並配合電子濕度儀評估滲水情況及初步判斷源頭。這項改變反映一個重要原則：處理滲水應先收集和比對證據，再決定下一步，而不是單靠水漬外觀猜測。
本文從香港業主角度，說明新程序的主要安排、紅外線熱成像與電子濕度儀的作用和限制、常見滲水來源，以及政府調查與私人專業檢測的分別，協助業主在安排維修前作出較有根據的判斷。
目錄
快速重點總覽
| 關鍵重點 | 業主需要知道的內容 |
|---|---|
| 生效日期 | 聯合辦事處由2026年7月16日起，全面實施調查私人樓宇滲水的新程序。 |
| 第一階段檢測 | 新增紅外線熱成像分析，配合電子濕度儀評估滲水情況及初步判斷源頭。 |
| 熱像的作用 | 比較懷疑位置與附近乾爽範圍的表面溫度分布，協助辨識受影響範圍和異常模式。 |
| 濕度儀的作用 | 量度和比較牆身或天花不同位置的濕度讀數，協助建立濕度分布資料。 |
| 重要限制 | 單一熱像圖或單一濕度讀數通常不足以獨立證實滲水源頭，仍須結合環境、時間、位置及其他測試分析。 |
| 政府與私人服務 | 聯合辦事處的調查屬政府既定程序；私人專業檢測及電子報告可協助業主了解現場情況，但不能取代政府調查或法定決定。 |
2026香港滲水調查新程序是什麼？
根據政府公布，聯合辦事處由2026年7月16日起，對當日起新接獲的私人樓宇滲水個案採用新程序；在生效日期前已接獲的個案，則繼續按原有程序跟進。
新程序其中一項重點，是在第一階段同時使用紅外線熱成像及電子濕度儀，分析受影響位置的溫度與濕度分布，藉此較早評估滲水情況和初步判斷可能源頭。若有理由相信滲水由上層單位引致，聯合辦事處可向有關業主發出「建議維修通知」，要求在28個曆日內自行檢查並完成維修。
如果通知期限屆滿後滲水仍然持續，聯合辦事處會按個案情況同步展開第二及第三階段調查。當調查證據確定滲水源頭來自上層單位並構成相關衞生妨擾，當局才會按《公眾衞生及市政條例》（第132章）作進一步處理。
「建議維修通知」並不等於已完成所有確證程序，也不代表任何水漬都必然由樓上單位造成。每宗個案仍須按現場資料、儀器結果及後續測試判斷。
新程序希望改善什麼？
舊有安排需要按階段逐步調查，複雜個案可能需要較長時間才能推進。新程序將非破壞式技術提早加入第一階段，目的是較早辨識可疑範圍，並促使相關業主及早自行檢查、協調和維修。
不過，「加快初步判斷」不等於「一部儀器即場定案」。滲水可以沿牆體、樓板、窗框或接駁位置移動，室內看到的水痕未必就是水源入口，因此後續仍可能需要濕度監測、色水測試、蓄水或灑水測試、供水喉管反向壓力測試、微波斷層掃描或其他適合個案的調查方法。
紅外線熱成像如何協助分析滲水？
紅外線熱成像不是直接「看見牆內的水」，而是記錄物件表面釋出的紅外線輻射，將表面溫度差異轉化為可比較的影像。當建築物料受潮後，其吸熱、散熱及蒸發狀態可能與附近乾爽位置不同，因而形成異常的溫度分布。
調查人員可將懷疑滲水位置與周邊乾爽範圍比較，觀察異常區域的形狀、延伸方向及相對位置。例如，異常範圍沿窗框上方向兩側擴散，與由天花中央向下延伸，可能代表不同的水路假設；但這些影像仍須配合現場結構和其他數據解讀。
紅外線熱成像的主要優點
- 非破壞式：初步檢查通常毋須鑿開牆身或天花。
- 免觸式：適合觀察部分難以直接觸及的位置。
- 顯示分布：可協助了解受影響範圍，而不只是檢查單一點位。
- 方便記錄：熱像圖可與現場相片、平面位置及濕度讀數一併整理。
為什麼熱像圖不能單獨作結論？
表面溫差不只由水分造成。陽光照射、冷氣出風、喉管冷熱、金屬反射、家具遮擋、不同飾面物料，以及檢查前後的天氣，都可能改變影像。因此，專業分析需要記錄檢查時間、室內外環境、表面物料和基準位置，再與其他結果交叉比對。
熱像畫面中的「冷色」或「熱色」只是顯示相對溫度，不可單憑顏色直接判定有水、漏水程度或責任來源。
電子濕度儀可以量度什麼？
電子濕度儀可在牆身、天花或其他建築物料表面收集濕度相關讀數。調查的重點通常不是只看一個數字，而是在相同或相近物料上，將懷疑位置、邊界位置及乾爽參考位置作系統化比較。
如果讀數由某個位置向外逐步下降，或者在不同時間重複量度時呈現一致變化，便可以協助界定受影響範圍及觀察趨勢。不過，不同儀器、量度模式、物料厚度、牆內金屬、表面鹽分和飾面，都可能影響讀數，因此私人檢測時不應把某一個百分比機械地套用到所有單位和物料。
濕度讀數需要配合哪些資料？
- 水漬在雨天、用水後或持續出現的時間規律
- 牆身、天花、窗框及喉管的相對位置
- 同一物料上乾爽位置的基準讀數
- 冷氣、通風、室內濕度和表面冷凝情況
- 過往維修、重新髹油或防水施工紀錄
為什麼紅外線熱成像與電子濕度儀需要互相配合？
兩種工具提供的是不同角度的資料。熱像分析較擅長展示表面溫度分布及異常範圍；電子濕度儀則可在指定位置建立可比較的濕度讀數。當兩組結果在位置、形狀和時間變化上互相吻合，調查人員便有較完整的依據決定是否需要進一步測試。
| 分析工具 | 主要提供的資料 | 不能單獨證明的事項 |
|---|---|---|
| 紅外線熱成像 | 表面溫度差異、異常範圍及分布形態 | 不能單憑顏色證實牆內有水，亦不能獨立判定責任單位 |
| 電子濕度儀 | 指定位置的濕度相關讀數及相對變化 | 不能只靠單一讀數確定水從哪條路徑進入 |
| 現場觀察與紀錄 | 水漬時間、氣味、表面狀況、窗戶與喉管位置 | 肉眼觀察未必能分辨隱藏水路或物料內部濕度 |
| 針對性測試 | 就特定假設收集進一步證據，例如色水、灑水或壓力測試 | 測試範圍以外的其他可能來源仍須另行排查 |
真正有價值的滲水調查，並不是列出使用了多少儀器，而是每項測試是否針對一個清晰假設、結果能否互相印證，以及報告有否說明未能覆蓋的範圍。
水漬不一定來自樓上：常見滲水來源
屋宇署列出的常見原因包括排水管或供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水由天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。因此，看見牆身或天花水漬時，不應在沒有調查證據下直接假定責任屬於某一個單位。
| 可能來源 | 常見線索 | 可考慮的調查方向 |
|---|---|---|
| 供水喉管 | 與天雨關係不明顯，可能持續潮濕或在用水時加劇 | 檢查喉管路線、用水規律及按情況安排壓力相關測試 |
| 排水管或衞生設備 | 可能在樓上或鄰近位置排水後出現變化 | 檢查排水接駁、衞生設備及按情況安排色水測試 |
| 浴室或地台防水層 | 與洗澡、清洗或地面積水時間有關 | 按現場條件安排蓄水、灑水或其他針對性測試 |
| 外牆或窗戶雨水滲入 | 大雨、風向或颱風後較明顯，水痕可在窗邊或外牆位置出現 | 檢查外牆裂縫、窗框接縫、密封材料、排水位置及雨水路徑 |
| 表面冷凝 | 冷氣環境、濕度高或表面溫差大時出現，未必有外來水源 | 比較室內濕度、表面溫度、通風及使用規律 |
如果問題主要在窗邊或只於風雨後出現，可進一步了解鋁窗漏水處理及防水調查，並參考香港鋁窗防水工程全解析，了解窗框接縫、密封材料及外牆位置的常見問題。
政府程序與私人專業檢測有什麼分別？
聯合辦事處的新程序是政府處理私人樓宇滲水舉報的既定行政及執法流程，會按法例、調查證據及個案範圍決定是否跟進。私人專業檢測則由業主、住戶或相關人士自行委聘服務提供者，目的通常是較早了解現場情況、縮窄可能來源、規劃維修或協助溝通。
| 項目 | 聯合辦事處調查 | 私人專業檢測 |
|---|---|---|
| 性質 | 政府按既定程序處理滲水舉報及相關衞生妨擾 | 業主或住戶自行委聘的現場調查服務 |
| 範圍 | 按政府職權、法例和個案情況釐定 | 按委託範圍、現場可進入位置及測試條件釐定 |
| 結果用途 | 供聯合辦事處按程序判斷及跟進 | 協助客戶理解現場狀況、規劃維修及保存紀錄 |
| 法律效力 | 由相關政府部門按法例及程序作出決定 | 私人報告不等同政府通知、法定裁決或責任判定 |
另外，並非所有滲水類型都屬聯合辦事處按第132章處理的衞生妨擾。屋宇署說明，由天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的雨水滲漏，以及供水喉管破損引致的滲水，在正常情況下不屬聯合辦事處引用該條例採取執法行動的範圍。涉及這類情況時，業主往往仍需要自行安排適合的專業檢查和維修。
業主發現水漬後應如何處理？
第一步：保存未受干擾的現場紀錄
拍攝廣角及近距離相片，記錄日期、時間、天氣、風向、是否正在使用冷氣，以及水漬有否擴大。未完成初步調查前，避免急於重新髹油或完全覆蓋水痕。
第二步：建立時間與事件關係
觀察問題是否只在大雨後、樓上用水後、某段喉管運作時或長時間開冷氣後出現。時間規律往往比單張水漬相片更能協助縮窄可能來源。
第三步：先處理安全風險
如水接近電掣、燈位或電器，應避免觸碰潮濕設備，並在安全情況下關閉相關電源及尋求合資格人員協助。若天花批盪鬆脫、鼓起或有掉落風險，亦應先隔離位置。
第四步：與管理處及相關住戶溝通
如懷疑涉及公用外牆、天台、平台或鄰近單位，可先通知物業管理公司，查閱近期維修、喉管或相鄰單位事故紀錄。溝通時應以「懷疑來源」而非「已確定責任」表述。
第五步：按懷疑來源安排合適調查
窗邊雨水、浴室防水、排水管和供水管需要的測試並不相同。專業人員應先提出可能原因，再選擇相應儀器和測試方法，而不是對所有個案套用同一套程序。
為什麼應先調查、後施工？
滲水修補最常見的失誤，是只在看見水漬的位置塗上防水物料，或者在未確定來源前全面打膠。水可以沿樓板、牆體空隙、窗框接縫或飾面背後移動，室內出口與真正入口可能相距一段距離。
先調查的目的，是把多個可能來源逐步排除，令維修範圍與證據相符。若檢查範圍內沒有發現支持滲水的明顯跡象，專業做法亦應如實記錄，而不是為了推動工程而將不確定情況描述成已證實問題。
有證據顯示問題，便清楚交代位置、現象及判斷依據；暫時未有足夠證據，亦應說明檢查範圍、限制及建議觀察方式，避免客戶在原因未明時進行不必要工程。
EJW窗安妥電子滲水調查報告的作用
EJW窗安妥可按委託範圍整理現場相片、熱能影像、材質濕度讀數、檢查位置、觀察結果及建議方向，製作供客戶查閱的數碼化電子滲水調查報告。報告的價值在於將不同資料放回相同位置和時間背景中，讓業主較容易理解調查人員如何得出判斷。
一份清晰的私人調查報告，應說明：
- 受檢日期、位置及可進入範圍
- 當時天氣、表面狀況及相關背景
- 使用的儀器及測試方法
- 懷疑位置與參考位置的比較結果
- 目前有證據支持、未能確認及已排除的事項
- 是否建議觀察、覆檢或進一步針對性測試
- 報告限制及不應超出資料範圍的解讀
這類電子報告屬EJW窗安妥提供予客戶的數碼化分析文件，用於協助理解檢查結果及支援工程跟進；它不等同聯合辦事處的滲水調查報告、政府通知、法定文件或法律責任判定。
滲水調查常見理解錯誤
錯誤一：熱像圖有顏色就代表有漏水
熱像顯示的是表面溫度差異。受潮是可能原因之一，但冷氣、日照、金屬和物料差異同樣會造成溫差，必須交叉分析。
錯誤二：濕度讀數高就一定來自樓上
讀數可以協助確認受影響位置，但水可能來自喉管、外牆、窗戶、防水層或其他路徑。責任來源不能由單一讀數決定。
錯誤三：室內水痕位置就是外部入水點
水會沿結構接縫、物料空隙和斜度移動。水痕只是出口或聚集位置，真正入口可能位於另一處。
錯誤四：所有個案都適合相同測試
窗邊雨水、排水管、供水管及浴室防水層的驗證方法不同，測試應針對現場假設設計。
錯誤五：私人報告等同政府裁定
私人專業報告可協助記錄和分析，但政府是否採取行動，仍由相關部門按法例、程序及其調查結果決定。
常見問題
2026年香港滲水調查新程序何時生效？
聯合辦事處由2026年7月16日起全面實施新程序。由該日起新接獲的個案按新程序處理；此前已接獲的個案則繼續按原有程序跟進。
新程序是否所有個案都會立即進入深入測試？
不是。第一階段會先評估滲水情況及初步判斷可能源頭。是否進行其後階段、採用哪一種測試及如何跟進，須視乎個案證據和現場條件。
紅外線熱成像是否可以直接看見牆內的水？
不可以簡單理解為直接看見水。熱像主要顯示表面溫度分布，調查人員再結合濕度讀數、現場結構、天氣和其他測試分析受潮的可能性及範圍。
電子濕度儀讀數高，是否已經證實漏水？
未必。較高讀數代表該位置值得進一步了解，但讀數可能受物料、金屬、表面鹽分和環境影響。應與乾爽基準位置、熱像結果和其他現場資料比較。
窗邊水漬是否一定是鋁窗膠邊老化？
不一定。可能來源包括窗框與牆身接縫、玻璃密封位置、排水位置、外牆裂縫、窗台或冷氣機周邊，亦可能涉及表面冷凝，需要按出現時間和現場位置排查。
聯合辦事處會否處理所有雨水滲漏？
屋宇署資料指出，由天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，在正常情況下不屬聯合辦事處引用第132章採取執法行動的範圍。業主可按實際情況聯絡管理處及自行安排專業檢查和維修。
發現水漬後可否立即重新髹油？
如沒有即時安全需要，建議先記錄位置、範圍及出現規律。過早覆蓋水痕可能令後續人員較難觀察變化，也不能解決物料內部或外來水源問題。
EJW窗安妥的電子滲水調查報告是否屬政府文件？
不是。它是EJW窗安妥按受檢範圍提供予客戶的數碼化分析文件，用於整理檢查資料、解釋結果及支援後續工程溝通，不等同聯合辦事處報告、政府通知或法定責任判定。
結語：儀器的價值在於建立證據，而不是製造確定答案
2026年香港滲水調查新程序把紅外線熱成像提早加入第一階段，並與電子濕度儀配合，反映滲水處理正朝向更早收集客觀資料和更快推動業主處理問題的方向發展。
對業主而言，最重要的不是追求某一部儀器或一個即時答案，而是確認調查有沒有比較基準、位置紀錄、合理假設、交叉驗證和清楚限制。只有先了解滲水是否存在、可能從哪裡進入及尚欠哪些證據，才適合決定維修範圍。
EJW窗安妥提供鋁窗防水檢查、滲水調查及相關工程服務，透過現場觀察、專業儀器及數碼化報告，協助業主按實際證據了解住宅狀況。先調查、後判斷，才能減少錯誤修補及不必要工程。
