每年房屋署及屋宇署都會向全港公屋業主或住戶發出鐵窗驗窗相關通知，但大多數業主收到信件後的第一反應是不知所措，甚至置之不理。事實上，忽視通知或選擇不當處理方式的後果遠比想像中嚴重：根據《建築物條例》第123章及房屋署相關安全指引，未能在限期內完成驗窗並採取必要措施，業主或住戶可能被要求跟進、罰款，甚至影響租住權益或面對安全責任追究。本文以實際操作經驗為基礎，為香港公屋業主逐步拆解收到通知後應走的每一步，讓你在法定限期內合規完成手續，同時避免被過度收費的陷阱。
目錄
- 快速重點總覽
- 公屋鐵窗驗窗通知是什麼？了解法律背景
- 收到通知後的第一步：不要拖延
- 如何選擇合資格人士進行鐵窗驗窗及鋁窗更換
- 鐵窗驗窗及鋁窗更換程序詳解：從視察到工程完成
- 費用與常見收費陷阱
- 不同處理方式的比較
- 常見問題
- 參考資料
快速重點總覽
| 關鍵重點 | 說明 |
|---|---|
| 通知對象 | 公屋舊式鐵窗單位業主或住戶，房屋署/屋宇署以抽查或安全投訴形式發出通知，並非每戶每年必然收到。 |
| 法定限期 | 通知書通常列明數週至數月的完成期限，逾期未完成即屬違規，可能被要求跟進或面對相關責任。 |
| 必須由誰執行 | 必須委託屋宇署認可的「合資格人士」（QP），即持牌建築師、工程師或認可承建商進行檢驗及工程。 |
| 驗窗範圍 | 涵蓋舊式鐵窗開關順暢度、零件完整性、防鏽漆油狀況、冷氣機安裝合規性及配件替代性等。 |
| 維修/更換後需提交 | 完成視察及任何必要工程後，必須由合資格人士提交電腦化報告或確認文件至相關部門存檔。 |
| 不必要更換是業主最大損失 | 部分承辦商一見鐵窗就拒絕檢驗，直接推銷全屋更換鋁窗。只需進行客觀檢驗確認為必要的工程。 |
| 公共屋邨的責任 | 公屋鐵窗驗窗由業主/住戶負責配合，房屋署有特定設計指引，合規責任仍在業主。 |
公屋鐵窗驗窗通知是什麼？了解法律背景
公屋舊式鐵窗同樣受《建築物條例》及房屋署安全標準規管。計劃背景源於舊式窗戶安全隱患，當局要求定期檢驗外牆窗戶狀況，以保障住戶及公眾安全。通知並非每年必然發出，房屋署採取周期性抽查或因投訴機制。一旦單位被納入，業主或住戶便會收到正式通知書，列明地址、完成期限及所需程序。
很多業主誤以為這只是「例行公事的信件」，放在一旁不理，這是最危險的錯誤。市面上大部份工程公司因為鐵窗年代久遠、多數不符合現行標準，加上檢驗人士所需承擔的安全與法律風險較高，因此往往一見到鐵窗就一口咬定必須直接更換，完全不願意進行檢驗。但專業做法應依據鐵窗專屬標準做出客觀檢測，絕不因規避風險而硬推銷鋁窗更換，切實保障業主權益。
「強制驗窗計劃的目的，是系統性地識別並修復本港舊式住宅大廈中存在結構隱患的窗戶，以保障公眾安全。」 – 香港屋宇署官方計劃說明
收到通知後的第一步：不要拖延
實際操作中，業主最常犯的錯誤是在收到通知後的頭兩周什麼都不做。這段時間至關重要，因為法定期限是從通知書日期開始計算，而非從你真正意識到通知的那天算起。
第一步：仔細閱讀通知書內容
通知書會列明幾個關鍵資料：單位地址、完成驗窗的截止日期、違規後果的警告，以及聯絡資料。請確認截止日期，並在日曆上標記比限期早兩周的提醒，預留緩衝時間處理工程及報告提交。
如果你是公屋住戶，應立即通知房屋署或大廈管理處，並商討統一安排。分散處理不但費用較高，在協調時程上也會製造不必要的混亂。
第二步：確認你是否符合申請延期的條件
在特殊情況下，例如單位正進行大規模維修，業主可向房屋署申請延長期限。但申請必須在原定截止日期前提交，且需附上支持文件。無故申請延期通常不獲批准，不應視為解決辦法。
完成上述兩步後，你的首要任務是尋找合適的合資格人士委託驗窗及可能更換，這是整個程序中最影響費用及結果的環節。
小貼士: 收到通知書後，立即拍照存檔，並記下信件上的參考編號。日後若需與房屋署或屋宇署溝通或查詢進度，這個編號是必要識別資料。
如何選擇合資格人士進行鐵窗驗窗及鋁窗更換
根據屋宇署的規定，執行鐵窗驗窗及鋁窗更換的人員必須是在屋宇署名冊上登記的「合資格人士」，包括認可建築師、認可工程師或認可承建商。這一點不能含糊，委託沒有資質的人進行，其報告或工程不會被接受，你仍然需要重新委託，費用雙重損失。
如何核實合資格人士的資格
屋宇署官方網站設有認可人士及承建商的公開名冊，業主可直接查閱核實。任何正規的驗窗及換窗公司都應能提供其登記編號，供業主自行在名冊上確認。如果公司拒絕提供這一資料，應立即視為警號。
EJW窗安妥旗下驗窗人員均持有屋宇署認可資格，並採用專業報告系統提交結果，確保文件符合技術要求。這一點在選擇服務商時非常重要，因為報告格式不符規定同樣會導致結果被拒。
比較報價時應注意的項目
不要單純以價格高低作選擇標準。應要求每位承辦商列明報價涵蓋的範圍：視察費、報告製作費、基本維修費是否包括在內，以及額外更換的收費方式。部分公司以低價吸引客戶，但在驗窗後誇大問題或直接拒絕檢驗，強行收取高額更換費。選擇以「只收取必要費用」為原則的公司，才能真正保障業主利益。
小貼士: 向至少三間持牌公司索取書面報價，並要求每份報價列明合資格人士的屋宇署登記編號。報價相差懸殊時，要求公司解釋差異原因，而非直接選最低價。
鐵窗驗窗及鋁窗更換程序詳解：從視察到工程完成
了解完整的驗窗及更換程序，才能確保你委託的承辦商有按照正確步驟操作，而非走捷徑或省略關鍵環節。以下是一個規範的流程所應包含的步驟。
步驟一：窗戶視察
合資格人士會到單位檢查所有舊式鐵窗，重點評估項目包括：
– 開關順暢度與零件完整性：測試運作是否順暢，檢查鉸鏈、五金件有否變形、生鏽或斷裂。
– 冷氣機安裝是否符合安全標準：必須先拆走活動窗扇再安置機器，不可將窗扇長期懸空卡死。
– 表面防鏽漆油（髹油）防護狀態：觀察漆皮剝落、鐵身外露或深層鏽蝕，判斷結構強度。
– 損壞配件之市場供應與替代性：評估損壞零件是否仍有供應，若核心配件絕版無可替代，則無法通過驗窗。
視察期間，合資格人士應作詳細記錄，並以照片記錄有問題的窗戶。業主應提前配合，讓人員進入檢查。
步驟二：評估維修或更換需要
視察完成後，合資格人士會根據客觀評估結果，列出需要維修或更換的窗戶清單及建議方法。這份清單是業主判斷費用是否合理的重要依據。如果承辦商建議全屋必須更換，但未提供詳細檢驗報告，這值得質疑並要求解釋。
步驟三：維修或更換工程
確認範圍後，安排工程：
– 維修：更換損壞零件、塗抹潤滑油、補髹防鏽漆等。
– 更換（鐵窗換鋁窗或老舊鋁窗更換）：工程人員親臨現場實地勘察與精準量度，評估搭棚難度及安全隱患；嚴格遵循官方原裝圖則，杜絕非法改建；辦妥正規申報及購買足額保險（高達二千萬第三者責任險）；安全拆除舊窗、安裝新鋁窗、進行深層防漏工藝（採用優質五金如304不鏽鋼及專業防水膜）。一般住宅單位工程通常在4至5個工作天內完成，業主無需搬走，影響極低。
工程完成後，合資格人士需再次確認質量符合標準。
步驟四：提交確認文件
正規公司會生成符合要求的報告或確認文件，並代表業主正式提交。業主應要求取得副本及接收確認，作為已完成法定義務的證明文件。
費用與常見收費陷阱
香港驗窗及換窗市場的收費差異極大，視乎單位規模、窗戶數量及工程需要而有所不同。一般而言，單純視察及報告費用較低，但如果需要更換，費用會大幅上升。
業主在與承辦商交涉時，最應警惕的是所謂「一刀切全部更換」的建議。在實踐中，真正需要整窗更換的比例通常遠低於承辦商所聲稱的數字。維修零件或局部處理，往往已足夠解決大多數安全問題。
識別不合理收費的方法
首先，任何合資格人士都應能提供書面評估報告，清楚說明每扇窗戶的具體問題及建議方法。若承辦商只是口頭說「全部都有問題」而無法提供文件支持，立即更換服務商。其次，工程開始前，應要求提供分項報價，列明單價及數量。若拒絕分項報價，這是不透明收費的訊號。
EJW窗安妥明確承諾只進行經驗窗評估確認為必要的工程，報價明碼實價、全包涵蓋拆除清走及棄置費用，並提供高達5年特長免費保養，這種原則在業界並不普遍，業主在比較服務商時應將此列為重要評選標準。
小貼士: 若已支付視察費用但對建議有疑問，你有權要求另一位合資格人士提供第二意見，再決定是否進行工程。這筆額外費用往往遠低於不必要更換的損失。
不同處理方式的比較
業主在收到通知後，實際上面對三種選擇。以下比較表清楚列出每種方式的優缺點及適合情況，幫助你作出最符合實際需要的決定。
| 處理方式 | 主要優點 | 主要風險及限制 |
|---|---|---|
| 委託持牌專業驗窗及換窗公司（如EJW窗安妥） | 流程清晰、報告符合要求、費用透明、只收必要費用、享有5年保養 | 需主動比較服務商，避免選擇誇大問題的公司 |
| 透過房屋署或管理處統一安排 | 省卻個別業主自行聯絡的麻煩，費用可能獲資助或以基金支付 | 安排未必最快捷，業主對過程透明度較低 |
| 忽視或拖延不處理 / 直接全屋更換不檢驗 | 短期內無即時行動所需 | 面臨罰款、要求還原或安全責任風險，日後補辦更費時費力 |
數據清楚顯示，主動委託持牌專業公司是風險最低、成本最可控的選擇。透過管理處安排並非不可行，但業主應要求提供被委託公司的資質證明及分項報價，而非完全交由決定。
常見問題
收到鐵窗驗窗通知後，有多少時間完成？
房屋署一般在通知書中列明具體期限，業主應在收到通知後盡快委託合資格人士，因為安排視察、完成工程及提交文件需要一定時間，特別是需要更換的大型工程，整個流程可能需要數週。
公屋住戶的窗戶由誰負責？
根據相關條例，驗窗及合規責任在於業主或住戶。即使單位正在出租或為公屋，業主/住戶仍有責任確保窗戶通過驗窗，並需安排人員進入檢查。應提前通知相關人士，必要時在租約中加入配合條款。
如果驗窗後發現需要更換，但沒有資金怎麼辦？
房屋署設有相關資助或低息貸款計劃，部分符合資格的業主可申請。業主應主動向房屋署查詢，了解是否符合申請資格，而非以資金問題為由拖延完成法定義務。
驗窗報告或工程文件需要保存多久？
相關部門在接收後會作存檔記錄，但業主同樣應自行保存副本，建議至少保存至下次驗窗周期完成後。這份文件是日後處理任何與窗戶安全相關糾紛時的重要法律保障文件。
哪些類型的鐵窗問題最常見？
根據實際經驗，公屋舊式鐵窗中最常見的問題包括：鋁質或鐵質窗框氧化腐蝕、窗鉸老化鬆脫、密封膠條硬化龜裂造成滲水、冷氣機安裝不合規導致窗扇懸空，以及核心五金配件絕版無可替代。這些問題大多可通過局部維修或合規更換解決。
更換鋁窗工程需要搭棚，保險及申報由誰負責？
正規公司會為每項工程購買足額保險（包括高達二千萬元第三者責任險），並正式向屋苑管理處或管理公司辦妥合規申報手續。業主無需自行處理，工程人員會全程跟進。
更換鋁窗工程嘅報價，係咪已經包埋拆除同清走舊窗？
專業公司報價絕對是一條龍全包、明碼實價，全面涵蓋安全拆卸、廢料運走棄置及完工後基本清潔，絕無隱藏「垃圾搬運費」或「廢料處置費」。
驗窗完成後還需要做什麼？
驗窗及工程完成後，合資格人士會提交確認文件。業主應向服務商索取副本及接收確認，確認法定程序已完成存檔。此後，業主應繼續定期自行檢查窗戶狀況，一旦發現異常，及早聯絡專業人士跟進，不必等待下次通知。
